2015年,线上法拍交易起步,法拍房逐步进入大众视野,由于早期法拍房不受限购政策约束,其成交价格通常低于市场价,部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”,一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来,法拍房挂拍量出现增多趋势,但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响,2023年以来法拍房市场不降反升。中指研究院自2015年开始监测全国355个城市住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型法拍项目数据,对法拍市场进行集中探索。
2023年法拍市场日渐活跃,各物业类型房产交易截止挂拍数量超过37万件,较上一年同期增长27.5%,各区域城市均有不同程度提升。其中,广州法拍市场挂拍3753套1各类法拍项目,成交累计1026套,成交率27.34%2,成交率较上一年基本持平。同比上一年,广州法拍市场的挂拍量和成交量绝对值均比同期增长,其中挂拍总量增加了约291套,成交量增加了约89套;同时,在法拍市场逐渐趋向成熟的背景下,成交率趋势稳定。从数据上看,广州法拍市场在2023年前7个月表现较为相对稳定,月均成交150套,市场供需状况相对充足。但是,需要注意的是,虽然成交量有所提高,但成交率变化并不明显,在挂牌量大幅提升背景,也意味着市场上的竞争程度可能比较激烈。
1指标说明:拍卖结束日期在所选时间周期内的标的物(含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等);在所选时间周期内,如果同一标的物多次上拍,按一件标的物计算;
2变量说明:成交率=成交标的数/拍卖标的数;折扣率=起拍价/评估价;成交变现折扣率=变现成交价/评估价
2022年1月~2023年7月广州法拍房源挂拍及成交趋势
数据来源:
1-7月广州挂拍各类法拍房源3753套,成交各类法拍房源1026套,其中7月挂拍各类房源704套,成交各类法拍房源145套,占当前全部成交的14.1%;前7个月各类房源总成交面积达48.3万平米,总成交金额约在52.9亿元。其中,涉住宅房源挂拍2846套,成交853套,成交率29.9%,成交变现折扣率82.8%,平均成交面积约147平米,单套平均成交价约为286万余元。商业法拍房源挂拍781套,成交132套,成交率16.9%不及住宅房源,平均成交变现折扣率67.4%。
2023年1-7月广州法拍住宅房源成交分布
数据来源:
法拍住宅房源:2023年1-7月法拍住宅房源挂拍2846套,成交853套,成交房源占比29.97%;其中一拍成交352套,占比41.2%,二拍成交416套,占比48.7%,变卖及重拍成交86套,占比10.1%。2023年前7个月当中,成交最多房源位于增城区,成交171套,占全市20%;花都区成交量位于第二,成交111套,占全市法拍房源成交13.0%;番禺区成交102套排在全市第三,成交量占全市12%。
2023年1-7月广州法拍房源拍卖阶段分布
数据来源:
在法拍房市场中,一拍起拍价由人民法院参照评估价确定,如果未作评估则按照市场价确定,一般不低于评估价与市场价的80%。如果一拍流拍,则会进入第二阶段二拍;二拍的价格通常会低于一拍,一般是在一拍的起拍价基础上降价10%-20%。此时如果再次流拍,则会进入第三阶段变卖。广州1-7月的拍卖阶段中,二拍占比达到48.7%,意味着有接近半数的法拍房源流拍进入二拍阶段。
2023年1-7月广州法拍住宅房源价格段&成交区域
数据来源:
1-7月广州共成交853套法拍住宅房源,在法拍成交的住宅房源中,100万以下成交的房源共有219套,占比25.6%。100万-200万成交的房源共有307套,占比35.9%;200万-300万成交的房源共有132套,占比15.5%;300万-500万成交的房源共有99套,占比11.6%;500万-1000万成交的房源共有62套,占比7.3%;1000万以上成交的房源35套,占比4%左右。从价格分布上看,300万以下的低价段房源占据了较大的比例,共658套,占比77%。而300万以上的价格段房源共196套,占比约在23%。这表明在法拍市场中,低价格的房源项目是成交主力军,而高价格段的房源也有客群关注。但需要注意的是,法拍房市场的价格和供需状况与二手房市场有所不同,因此不能完全用二手房市场的价格标准来衡量。
2023年7月广州法拍住宅房源成交分布
数据来源:
从成交区域分布上看,7月份广州成交住宅房源122套,外围6区是法拍房源主要成交区域,成交77套占比63.1%,中心5区成交45套,占全市成交36.9%。
增城区成交房源项目最多,7月成交23套,是广州法拍房源最热门区域,平均成交单价136万元/套,成交折扣率71.8%,成交套数占全市成交18.9%;番禺区成交16套,7月份成交量位于全市第二,占比13.1%,成交折扣率75.9%;花都区成交15套,白云区、海珠区紧随其后,分别成交14套、13套,成交折扣率约在75%左右。此外,天河、海珠区7月份成交的法拍房源中,平均成交折扣率分别为105.1%、102.4%,成交均高于评估价。
2023年1-7月广州法拍住宅房源成交套数&成交折扣率
数据来源:
通过法拍成交的房源中,多数成交低于评估价格,1-7月,广州法拍住宅的成交折扣率主要集中在7折左右成交,7折成交房源项目最多。广州前7个月份成交5折房源123套,占比14.8%;6折成交房源199套,占比23.9%;7折成交房源238套,占比28.6%;8折成交房源148套,占比17.8%;9折成交房源67套,占比8%;另外有58套法拍房源成交高于评估价,成交折扣率最高房源位于从化区,该套房源起拍价13万元,评估价18.6万元,最终经过228轮竞拍,以203.08万元成交,成交折扣率高达10.9倍。
2023年1-7月广州法拍住宅房源成交折扣率分布
数据来源:
二手房方面,7月广州二手住宅市场依旧较为平淡,房价环比继续下跌。受当前市场信心不足叠加传统成交淡季影响,广州二手住宅市场活跃度不高,二手住宅价格环比继续下跌,跌幅为0.13%,较6月扩大0.08个百分点。分区域看,仅天河区二手住宅价格环比上涨,下跌辖区中增城区环比跌幅最大。
2023年1-7月广州二手住宅项目成交套数TOP20
数据来源:
二手房项目交易方面,1-7月天河区棠德花园小区二手房累计成交256套,排在第一;从化区珠江国际城、巴厘天地·上苑小区分别成交248、232套紧随其后。成交金额角度看,白云区富力桃园1-7月累计成交211套,总计成交金额81474万元,位列金额榜第一;荔湾区荔港南湾累计成交170套,总成交金额74154万元,排名第二;海珠区金碧花园累计成交197套,总成交金额64813万元排名第三,然而成交单价47672元/㎡,在1-7月成交项目中成交单价排名第一。(更多二手房数据信息请关注 )
广州购房政策
更新于2022年1月1日,仅供参考
值得注意的是,增城区多个小区成交套数不及主城区小区,但交易总量需求旺盛,TOP20中累计成交二手房有四分之一来自增城区。并且法拍成交房源中,增城区成交套数远高于其他区域。查看增城区成交项目详情中可以发现,增城区法拍项目平均折扣率为72.3%,除低价位是增城区成交量提升的优势之外,在广州购房政策中,增城区不限购政策也是其交易增长原因之一。
小结:2023年1-7月广州法拍市场表现相对稳定,月均成交150套,市场供需状况相对充足。虽然成交量有所提高,但成交率变化并不明显,在挂牌量大幅提升背景,法拍房市场持续保持稳定。从价格分布上看,300万以下的低价段房源占据了较大的比例,这表明在法拍市场中,低价格的房源项目是成交主力军,而高价格段的房源也有客群关注。但需要注意的是,法拍房市场的价格和供需状况与二手房市场有所不同,因此不能完全用二手房市场的价格标准来衡量。未来法拍市场发展趋势如何,还需继续关注中指数据库法拍版。
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