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楼市新房库存规模下降,“供大于求”逐步转向“供小于求”

钢铁丛林拔地而起、楼市新盘不断推出、购房者争相抢购......过往数年,这是房地产行业的普遍场景。

但如今,昔日旧场面已然淡去。受购房者入市意愿低迷、企业资金紧张等影响,近年各大房企拿地及开工动力普遍不足,新盘整体推售节奏放缓,行业从热火朝天转向集体冷静。供给侧热度转淡,带来了一个显著影响——楼市待售新房库存规模缩水。

据克而瑞最新发布数据,2023年全国百城住宅狭义库存总规模,回落到了近年来的低点,从年初的56321万平方米收缩至53231万平方米,同比下降6.2%。

当供求关系短暂逆转,楼市会发生怎样的变化?房价会否逆转回升?

综合业内说法,上述情况并不容易发生,房价能否企稳,受多重因素影响,不仅是新房狭义库存。从更广阔的空间看,当下我国仍处于“去库存”的重要阶段,如何让大量二手房流通起来、如何卖掉体量不小的新房,更需要行业去突围。

百城新房狭义库存下降

过往几年,我国新房市场大多是“供大于求”的状态,但如今形势正发生变化。

行业研究机构克而瑞最近发布报告称,2023年,房地产市场仍处在深度调整期,新房供给持续缩量、成交仍然疲弱,受此影响,全国百城住宅狭义库存回落至近年来低点。

具体而言,2023年1月,全国100个典型城市狭义库存总规模为56321万平方米,到12月狭义库存面积降至53231万平方米,同比下降6.2%。

所谓“狭义库存”,指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中,尚未销售的面积规模。相对应的“广义库存”,指商品住宅市场中,可销售房屋量、住宅用地施工量之和。

因统计口径差异,关于我国住宅规模到底是何水平,一直存在讨论与争议。业内第三方机构多采用“狭义库存”这一指标,均显示出新房库存规模正在缩水。

亿翰智库表示,自2020年8月“三条红线”开始,房企拿地意愿和能力大幅缩减,新增住宅供应不断缩量。从典型城市来看,大部分一线、核心二线城市的新增供应规模不及2022年,一线城市中仅深圳,核心二线城市中仅杭州、苏州的新增供应量同比录得正增长。

中指研究院则统计了50个代表城市2024年1月末的商品住宅可售面积(拿证未售面积),显示大约有3.4亿平方米,较2022年末下降约9%。同期,50城新房批准上市面积同比下降约11%,销售面积同比下降约5%,供应端表现弱于销售,导致短期库存下降。

“2023全年,全国100个城市库存规模已经出现连续11个月同比下降。”易居研究院研究总监严跃进表示,同期全国百城新建商品住宅供求比为1:1.1,改变了过去“供大于求”的常态。

从“供大于求”到“供小于求”,地产行业环境发生了哪些变化?

克而瑞表示,新房库存规模收缩主要受供给约束,一方面地市显著缩量,另一方面则是楼市持续低迷,房企推货信心不足,致使供给收缩速度超过成交,比如2023年,全国百城商品住宅供应面积同比下降13%,而成交仅下跌5%。

“全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降、房地产新开工面积连续四年下降、全国重点监测的30个城市土地购置面积连续三年下降。此类数据均说明,当前房地产市场供给端出现萎缩状态,进而使得库存指标难以增加。”严跃进表示。

与此同时,当下各地都在加大“去库存”力度,主动调整优化房地产政策,一定程度上推动了存量住宅的消化。“从实际观察看,主动降价的楼盘、以旧换新项目、教育和交通配套不错的项目、总价可控的房源等,去化状况都是不错的。”严跃进称。

城市分化显著

供给端短期萎缩,会改变行业基本面吗?事实可能没那么简单。从绝对规模及去化周期看,当前楼市仍然“压力山大”,距离“房少惜售”还有很远距离。

严跃进表示,2023年初百城新房去库存周期(存销比)为18.9个月,到年底升至22.4个月。这说明2023年新房去化动力仍然薄弱。正常来说,住宅去化周期合理值为12~14个月,2023年底去化周期仍然偏高,即高于合理值至少8个月。

与历史数据相比,当前楼市去化压力也处在高位。严跃进称,历史上去化周期最高点出现在2012年2月,数值为22.8个月,2023年12月份去库存周期属于历史“次高”水平。

不同的城市,库存压力也不尽相同。严跃进表示,当前去化周期较好、低于14个月的城市有15个。去化周期相对更低的10个城市为:合肥、贵阳、南昌、珠海、上海、济南、杭州、三亚、中山和成都。这类城市大多人口或年轻人规模大,库存去化指标也更为健康。

典型如合肥,受供地节奏比较克制影响,合肥的住宅去化周期十分健康。2月25日下午,合肥市召开房地产开发企业座谈会,会议表示合肥全市人口1253万人,人口净流入居全国城市前列;2023年合肥市区商品住宅去化周期不足6个月,其中部分区域不足5个月。

去年,合肥土地供应面积同比降低53%,土地成交面积同比下降38%,但受楼市去化较好、当地产业资源带动等影响,房企仍在积极加码,土地成交楼面价同比上涨了27%。

去化周期相对高的10个城市则为:韶关、晋江、舟山、洛阳、西宁、江阴、哈尔滨、泉州、景德镇和嘉善。这些城市大多属于过去典型的热点三四线城市,当前市场明显降温。

克而瑞也分析称,消化周期偏高的,多为老旧库存积压严重的二三线城市,2023年12月末狭义库存依旧保持高位,去化周期均在50个月以上,短期内库存压力巨大。

此外,深圳、青岛、郑州、广州、厦门、宁波、苏州、济南等核心一二线城市,去化压力适中,2023年12月末消化周期在13~30个月不等,但供需错配较为严重。“比如广州,库存以70平以下小面积段为主,占比高达22%,而成交则以80~120平为主,小面积段产品预期仍将积压。”克而瑞称。

在同策研究院看来,2024~2025年,全国仍将处于去库存阶段。从土地供应看,2014~2023年间,我国商品住宅销售规模为132亿平米,期间有198亿平米土地出让,无形中增加了66亿平米潜在库存;加上大量次新房库存分流新房需求,后续楼市去库存压力仍然很大。

市场能否筑底?

新房供求关系的变化,会对房价有何影响?

此前市场上便有观点称,未来房地产销售会处于底部回升状态,但因为行业受到创伤,房企现金流紧张,投资能力较弱,再加上现房销售之剑悬在头上,房企即使有钱也不敢囤太多地,所以未来两年市场上新房供应会越来越少,一旦销售企稳,房价很可能企稳回升。

此前2012年时,也有业内人士预言称,2013年3月房价会暴涨,依据便是土地供应不足以及投资增长下降。尽管没有暴涨,但是在2013年2月,全国70个大中城市中,有66个城市房价指数环比上涨,一些一线城市房价环比涨幅超过3%。

回到现在,在当下销售低迷的局面下,房价有可能企稳回升吗?

申万宏源近日发表报告称,目前房价走低并非源于缺乏需求,而是观望导致潜在需求无法释放。未来有三种可能扭转这一趋势:投资需求集中抛售结束、新房供给减少、保交楼加码。报告认为,若新房供给出现单边减少,可能会从供给侧导致房价止跌,2018年曾出现类似情况(地产需求下滑、新房供给减少、房价上涨)。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉第一财经,目前房价下跌表现明显的是二手房市场,从新房市场看,新房房价相对稳定,一方面近年来土地成交规模下滑,传导至新房库存量规模下滑;另一方面,多地取消土拍限价,未来推出的项目更加注重品质化,拉高新房均价。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉第一财经,整体来看,当前不管是已取证未售库存、还是已竣工未售库存均处在较高水平,将进一步影响企业开工积极性。短期来看,市场仍处于去库存阶段,房价有一定下行预期,而对于短期库存量较低的城市,房价下跌的预期相对较弱。未来销售端若能持续修复并保持活跃,价格的稳定运行态势预计会进一步强化。

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